L'audit énergétique en copropriété est devenu incontournable dans le contexte de la transition écologique et de la lutte contre le changement climatique. Face aux enjeux environnementaux concernant la consommation énergétique des bâtiments, de nombreux copropriétaires s'interrogent sur leurs obligations en matière de performance énergétique et de diagnostic de performance énergétique collectif. Cet examen approfondi des installations et de la structure du bâtiment vise à identifier les points faibles et à proposer des solutions d'amélioration.
Le cadre légal de l'audit énergétique en copropriété
Le cadre légal entourant l'audit énergétique en copropriété a connu plusieurs évolutions ces dernières années. Initialement rendu obligatoire par la loi Grenelle II de 2010 pour certaines copropriétés, le dispositif a ensuite été modifié par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte de 2015. Cette dernière a élargi le champ d'application de l'audit tout en précisant ses modalités de réalisation.
L'objectif principal de ces réglementations est d'inciter les copropriétés à s'engager dans des démarches de rénovation énergétique pour réduire leur consommation et leurs émissions de gaz à effet de serre.
Notez que la loi prévoit des sanctions en cas de non-respect des obligations liées à l'audit énergétique : amendes, restrictions sur la vente, location des logements concernés, etc. Les copropriétés ont donc tout intérêt à bien connaître leurs obligations en la matière.
Les obligations pour l'audit énergétique
Plusieurs éléments déterminent si une copropriété est soumise à l'obligation de réaliser un audit pour dresser les bilans énergétiques nécessaires.
Un seuil de 50 lots et le chauffage collectif
Seules les copropriétés de 50 lots ou plus (logements, commerces et bureaux) sont concernées par l'obligation d'audit énergétique. Ce seuil a été fixé pour ne pas imposer une charge trop lourde aux petites copropriétés. De plus, la présence d'un système de chauffage ou de refroidissement collectif est requise, ces installations communes représentant en effet un bon moyen de réaliser des économies d'énergie à l'échelle de l'immeuble.
Des exceptions pour les copropriétés récentes
Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er juin 2001 sont exemptées de l'obligation d'audit énergétique. Cette date correspond à l'entrée en vigueur de la réglementation thermique 2000, qui a marqué un tournant dans les exigences de performance énergétique des bâtiments neufs. Les immeubles construits après cette date sont donc présumés suffisamment performants pour ne pas nécessiter un audit obligatoire. Toutefois, même si elles n'y sont pas contraintes, ces copropriétés plus récentes peuvent tout à fait choisir de réaliser volontairement un audit énergétique pour identifier des pistes d'amélioration et anticiper les futures réglementations qui pourraient les concerner.
Le cas des copropriétés en difficulté financière
Les copropriétés faisant l'objet d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire bénéficient d'un régime dérogatoire concernant l'obligation d'audit énergétique. En effet, ces situations de fragilité financière justifient de ne pas imposer une charge supplémentaire à des copropriétés déjà en difficulté. Une fois la procédure judiciaire terminée, la copropriété devra néanmoins se mettre en conformité avec ses obligations en matière d'audit énergétique dans un délai raisonnable pour ne pas se retrouver en infraction.
La réalisation de l'audit énergétique
La réalisation d'un audit énergétique en copropriété suit un processus encadré par la réglementation pour garantir la qualité et la pertinence des résultats obtenus.
Choisir un auditeur certifié RGE
Sélectionner un professionnel qualifié pour réaliser l'audit implique impérativement de faire appel à un auditeur certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) dans le domaine de l'audit énergétique. Cette certification atteste des compétences techniques et de l'engagement du professionnel en matière de qualité. Le choix de l'auditeur doit faire l'objet d'une mise en concurrence, avec la consultation d'au moins deux professionnels par le syndic de copropriété qui devra présenter les différentes offres lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
La méthode TH-C-E ex pour l'évaluation thermique
La méthode TH-C-E ex est une approche de calcul conçue pour évaluer la performance énergétique des bâtiments existants. Elle permet d'établir un diagnostic précis de l'état initial d'un bâtiment avant d'entreprendre des travaux d'amélioration. Cette méthode se concentre sur deux aspects principaux : la consommation en énergie primaire (CEP) et la température intérieure conventionnelle (TIC) atteinte en été. La CEP englobe les consommations liées au chauffage, à l'eau chaude sanitaire, à la ventilation, au refroidissement, à l'éclairage et aux auxiliaires. Ces calculs donnent une vision complète de la performance énergétique du bâtiment pour identifier les domaines nécessitant des améliorations. L'utilisation de la méthode TH-C-E ex est obligatoire dans certains cas, notamment pour les bâtiments construits avant 1948 nécessitant une rénovation, ou lorsque le coût des travaux dépasse certains seuils (322 €/m² pour un logement et 275 €/m² pour les autres types de bâtiments). Elle est également requise pour les bâtiments dont la surface hors œuvre nette (SHON) est supérieure à 1000 m². De plus, cette étude est souvent nécessaire pour l'obtention de certains prêts destinés au financement de travaux de rénovation énergétique.
L'analyse détaillée des factures énergétiques sur 3 ans
Une partie de l'audit consiste à analyser les consommations énergétiques réelles de la copropriété sur les trois dernières années. Cette analyse se base sur l'étude détaillée des factures d'énergie (électricité, gaz, fioul, etc.) et permet de mettre en évidence les tendances de consommation ainsi que les éventuelles anomalies. Cette étape aide à comprendre le profil énergétique de l'immeuble, à identifier les postes de consommation les plus importants, et permet de comparer les consommations réelles aux estimations théoriques issues de la méthode de calcul, et ainsi d'affiner le diagnostic.
Inspection in situ des équipements techniques
L'auditeur procède également à une inspection détaillée sur site des installations techniques de l'immeuble. Cette visite permet d'évaluer l'état et les performances des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation et de climatisation le cas échéant. Au cours de cette inspection, l'auditeur relève les caractéristiques précises des équipements, leur âge, leur état d'entretien et leur adéquation avec les besoins de la copropriété. L'inspection in situ permet de confronter les données théoriques à la réalité du terrain et d'affiner les recommandations.
Les livrables de l'audit énergétique
L'audit énergétique se concrétise par la production de plusieurs documents qui constituent les livrables de la prestation ; ces documents fournissent une analyse détaillée de la situation énergétique de la copropriété et proposent des pistes d'amélioration.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif
L'un des principaux livrables de l'audit est le diagnostic de performance énergétique collectif, qui synthétise les performances énergétiques de l'ensemble de la copropriété, en attribuant une note allant de A à G pour la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE collectif permet de situer la copropriété par rapport aux standards actuels et d'identifier rapidement son niveau de performance global. Il constitue un outil de communication important, notamment dans le cadre de la vente ou de la location de logements au sein de la copropriété.
Les scénarios de rénovation énergétique
L'auditeur propose généralement plusieurs scénarios de rénovation énergétique, des interventions légères comme des travaux plus conséquents. Ces scénarios sont hiérarchisés en fonction de leur influence sur la performance énergétique et de leur rapport coût/efficacité. Chaque scénario détaille les travaux à réaliser, leur phasage éventuel et les gains énergétiques attendus. L'objectif est de fournir aux copropriétaires une vision claire des différentes options qui s'offrent à eux pour améliorer la performance de leur immeuble.
L'estimation des coûts et des économies d'énergie
Pour chaque scénario de rénovation proposé, l'audit fournit une estimation détaillée des coûts de mise en œuvre ainsi que des économies d'énergie potentielles. Ces éléments permettent aux copropriétaires d'évaluer la pertinence et la rentabilité des différentes options. L'estimation des économies d'énergie prend en compte la réduction de la consommation et l'évolution prévisible des prix de l'énergie, ce qui permet d'avoir une vision à long terme du retour sur investissement des travaux envisagés.
LE plan pluriannuel de travaux (PPT)
Sur la base des scénarios proposés, l'audit énergétique inclut généralement un plan pluriannuel de travaux (PPT), qui détaille la programmation des interventions sur plusieurs années, en tenant compte des priorités techniques et des capacités financières de la copropriété. Le PPT est un outil de planification des travaux de rénovation énergétique pour que ces derniers puissent être réalisés de manière cohérente et échelonnée dans le temps. Il permet d'anticiper les dépenses et de préparer les décisions qui devront être prises en assemblée générale. Le plan pluriannuel de travaux constitue une feuille de route pour la copropriété, permettant d'engager une démarche de rénovation énergétique structurée et progressive.
Les implications financières
La réalisation d'un audit énergétique représente un investissement pour la copropriété, mais elle ouvre également la voie à des aides financières pour les travaux de rénovation qui en découlent.
Le coût moyen de l'audit énergétique
Le coût d'un audit énergétique varie en fonction de la taille et de la complexité de la copropriété ; en moyenne, il faut compter entre 5 000 et 15 000 euros pour une copropriété de taille moyenne. Ce montant est à mettre en perspective avec les économies potentielles que les travaux de rénovation pourront générer. En effet, le coût de l'audit est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. De plus, certaines collectivités locales proposent des aides pour la réalisation d'audits énergétiques, ce qui peut permettre de réduire la charge financière pour les copropriétaires.
MaPrimeRénov' copropriété
MaPrimeRénov' Copropriété est une aide financière de l'État français destinée à encourager la rénovation énergétique des immeubles en copropriété. Lancée en 2021, elle s'adresse aux copropriétés construites il y a plus de 15 ans, composées d'au moins 75% de résidences principales et immatriculées au registre national des copropriétés. L'aide, demandée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, peut couvrir jusqu'à 45% du montant des travaux, plafonnée à 25 000 € par logement, pour des rénovations permettant un gain énergétique d'au moins 35%. Elle finance principalement l'isolation, le remplacement du chauffage collectif, l'installation de ventilation et le changement des menuiseries. En 2024, le dispositif a été intégré au pilier "Performance" de MaPrimeRénov', visant à accélérer la rénovation des petites copropriétés et celles confrontées à des contraintes particulières.
Pour les copropriétés, l'audit énergétique n'est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2017, mais reste recommandé, puisqu'il reste utile pour cibler les rénovations énergétiques à effectuer.