Changer de logement est une étape importante dans la vie, souvent motivée par l'évolution des besoins familiaux ou professionnels. Cependant, la transition entre deux biens immobiliers peut s'avérer complexe sur le plan financier. Faut-il opter pour un prêt immobilier classique ou un crédit relais ? Cette décision dépend de nombreux éléments et mérite une analyse poussée.
Prêt immobilier ou crédit relais : lequel choisir ?
Le prêt immobilier et le crédit relais sont deux options de financement distinctes, chacune présentant ses avantages et ses inconvénients. Le prêt immobilier est une option à long terme, généralement utilisée pour financer l'achat d'un bien sur plusieurs années, voire décennies. En revanche, le crédit relais est une alternative temporaire, conçue pour faciliter la transition entre deux propriétés.
Un avantage principal du prêt immobilier classique est sa stabilité. Les mensualités sont généralement fixes, ce qui permet une meilleure gestion budgétaire sur le long terme. De plus, les taux d'intérêt sont souvent plus avantageux que ceux d'un crédit relais. Cependant, cette option peut s'avérer moins souple si vous devez vendre votre bien actuel pour financer le nouveau.
Le crédit relais, quant à lui, propose une plus grande souplesse. Il vous permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien, évitant ainsi une période de location intermédiaire. Toutefois, cette souplesse a un coût : les taux d'intérêt sont généralement plus élevés et la pression temporelle pour vendre le bien existant peut être stressante.
Fonctionnement du prêt immobilier classique pour l'achat-revente
Le prêt immobilier classique reste une option viable pour financer un achat-revente, même si elle nécessite une planification minutieuse. Cette option est particulièrement adaptée si vous avez déjà un acheteur pour votre bien actuel ou si le marché immobilier est dynamique dans votre région.
Calcul de la capacité d'emprunt avec bien à vendre
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier pour un achat-revente, les banques prennent en compte la valeur estimée de votre bien actuel dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Cette estimation peut influencer positivement votre dossier, surtout si votre bien a pris de la valeur depuis son acquisition. Les établissements financiers considèrent généralement que le produit de la vente servira d'apport pour le nouveau bien, ce qui peut nettement augmenter votre capacité d'emprunt.
Taux d'endettement et revenus locatifs potentiels
Le taux d'endettement est un élément incontournable dans l'évaluation de votre dossier de prêt. Généralement, les banques limitent ce taux à 35 % de vos revenus. Cependant, dans le cadre d'un achat-revente, vous pouvez potentiellement inclure les revenus locatifs futurs de votre bien actuel si vous envisagez de le conserver et de le louer. Cette stratégie peut améliorer votre profil emprunteur auprès des banques, comme le souligne particuliers.sg.fr.
Garanties exigées : hypothèque ou caution bancaire
Les banques exigent des garanties pour sécuriser le prêt immobilier. Deux options principales existent : l'hypothèque et la caution bancaire. L'hypothèque est une garantie réelle qui permet à la banque de saisir le bien en cas de défaut de paiement. La caution bancaire, quant à elle, est une garantie fournie par un organisme tiers qui s'engage à rembourser la banque en cas de défaillance de l'emprunteur.
Le choix entre ces deux options dépend de plusieurs éléments, notamment le coût, votre profil d'emprunteur et les politiques de la banque. L'hypothèque peut être plus coûteuse initialement mais permet parfois plus de souplesse, tandis que la caution bancaire peut être moins onéreuse mais avec des critères d'éligibilité plus stricts.
Simulation avec le prêt à taux zéro (PTZ) cumulé
Pour certains emprunteurs, notamment les primo-accédants, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut être une option intéressante à combiner avec un prêt immobilier classique. Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de ressources pour l'achat d'une résidence principale. Bien que généralement destiné aux primo-accédants, il peut dans certains cas être utilisé pour un achat-revente si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.
Une simulation incluant un PTZ peut fortement réduire le coût global de votre emprunt et améliorer votre capacité de financement. Il est indispensable de vérifier votre éligibilité et les conditions auprès des organismes compétents ou de votre banque.
Fonctionnement et particularités du crédit relais
Le crédit relais est un outil financier spécialement conçu pour faciliter la transition entre deux biens immobiliers. Il propose une option temporaire pour les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau logement avant d'avoir vendu leur bien actuel. Comprendre son fonctionnement est important pour évaluer s'il correspond à votre situation.
Durée maximale et taux d'intérêt du crédit relais
La durée d'un crédit relais est généralement limitée à 1 ou 2 ans. Cette période relativement courte reflète la nature transitoire de ce type de prêt. Les taux d'intérêt appliqués sont souvent plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques, compensant le risque élevé pris par la banque. Ils peuvent fluctuer d'une banque à l'autre. Une comparaison détaillée est donc recommandée pour obtenir les meilleures conditions possibles.
Calcul de la valeur de gage sur le bien à vendre
Le montant du crédit relais est déterminé en fonction de la valeur estimée du bien que vous souhaitez vendre. Généralement, les banques accordent un prêt relais à hauteur de 60 % à 80 % de cette valeur. Cette estimation est importante et doit être réaliste pour éviter les difficultés financières en cas de vente à un prix inférieur.
Par exemple, si votre bien est estimé à 300 000 €, le montant du crédit relais pourrait se situer entre 210 000 € et 240 000 €. Cette somme est censée couvrir une grande partie de l'achat du nouveau bien, le reste étant financé par un prêt immobilier classique ou vos fonds propres.
Options de remboursement : à échéance ou amortissable
Deux principales options de remboursement sont possibles pour un crédit relais :
- Le remboursement à échéance ou in fine : vous ne remboursez que les intérêts mensuellement, et le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien.
- Le remboursement amortissable : vous remboursez une partie du capital et des intérêts chaque mois, comme pour un prêt classique.
Le choix entre ces deux options dépend de votre capacité financière et de votre stratégie. Le remboursement in fine allège vos mensualités mais implique un remboursement important à la vente du bien. L'option amortissable, bien que plus lourde mensuellement, réduit le montant à rembourser lors de la vente.
Risques liés à la non-vente du bien gagé
Le principal risque du crédit relais est la possibilité que votre bien ne se vende pas dans le délai imparti. Dans ce cas, vous vous retrouveriez à devoir gérer simultanément le remboursement du crédit relais et celui du nouveau prêt immobilier, ce qui peut rapidement devenir insoutenable financièrement.
Pour mitiger ce risque, certaines banques proposent des options de prolongation du crédit relais ou de transformation en prêt classique. Cependant, ces solutions peuvent être coûteuses et ne sont pas toujours garanties. Il est donc indispensable d'avoir un plan B en cas de difficulté de vente, comme la mise en location du bien ou une révision à la baisse du prix de vente.
Comment choisir entre prêt immobilier ou crédit relais ?
Le choix entre un prêt immobilier classique et un crédit relais dépend de plusieurs éléments importants. Connaître votre situation personnelle et le contexte immobilier vous permettra de prendre la décision la plus adaptée.
Délais de vente du bien actuel et marché immobilier local
L'état du marché immobilier dans votre région est un élément déterminant. Si vous êtes dans un marché dynamique où les biens se vendent rapidement, un prêt immobilier classique pourrait être suffisant. À l'inverse, dans un marché plus lent, un crédit relais peut vous laisser la souplesse nécessaire pour acheter sans attendre la vente de votre bien actuel.
Il est préférable d'analyser les délais moyens de vente dans votre secteur. Par exemple, si les biens similaires au vôtre se vendent en moyenne en 3 à 6 mois, un crédit relais pourrait être approprié.
Apport personnel disponible et valorisation du bien à vendre
Votre capacité d'apport personnel est important dans cette décision. Si vous disposez d'un apport conséquent, indépendamment de la vente de votre bien actuel, un prêt immobilier classique pourrait être plus avantageux. Cet apport peut provenir d'économies, d'un héritage, ou d'autres sources de revenus.
La valorisation de votre bien actuel est également déterminante. Si votre bien a pris de la valeur de façon notoire depuis son acquisition, un crédit relais pourrait vous permettre de bénéficier de cette plus-value pour financer votre nouvel achat. À l'inverse, si la valeur est restée stable ou a diminué, un prêt classique pourrait être plus prudent.
Stratégies de financement mixtes et alternatives
En plus du choix binaire entre prêt immobilier classique et crédit relais, il existe des stratégies de financement mixtes et des alternatives innovantes qui peuvent s'avérer particulièrement adaptées à certaines situations. Ces options ont souvent une plus grande souplesse et peuvent permettre de choisir un meilleur financement.
Prêt relais sec ou prêt relais adossé
Le prêt relais se décline en deux principales versions : le prêt relais sec et le prêt relais adossé. Le prêt relais sec correspond au montant total nécessaire pour l'achat du nouveau bien, tandis que le prêt relais adossé ne couvre qu'une partie de l'achat, le reste étant financé par un prêt immobilier classique.
Le choix entre ces deux options dépend principalement de la valeur respective de votre bien actuel et du bien que vous souhaitez acquérir. Si la valeur de votre bien actuel est supérieure ou égale à celle du nouveau bien, un prêt relais sec peut être envisagé. Dans le cas contraire, un prêt relais adossé sera plus approprié.
Utilisation du prêt in fine comme alternative au crédit relais
Le prêt in fine est une alternative intéressante au crédit relais. En effet, l'avantage principal du prêt in fine est qu'il allège fortement les mensualités pendant la durée du prêt, ce qui peut être particulièrement utile si vous devez temporairement assumer deux crédits immobiliers. Cependant, le coût total des intérêts sera plus élevé qu'avec un prêt amortissable classique.
Pour que cette option soit viable, il faut avoir un plan solide pour le remboursement du capital à l'échéance, soit par la vente de votre bien actuel soit par d'autres moyens.
Options de portage immobilier par des sociétés spécialisées
Les sociétés spécialisées dans le portage immobilier proposent d'acheter votre bien actuel au prix du marché, vous permettant ainsi de disposer immédiatement des fonds nécessaires pour votre nouvel achat. Le fonctionnement est le suivant :
- La société achète votre bien et vous verse le montant convenu.
- Vous pouvez utiliser ces fonds pour financer votre nouvel achat immobilier.
- La société se charge ensuite de revendre votre ancien bien sur le marché.
Cette option a l'avantage de la rapidité et de la certitude du financement. Elle peut être particulièrement intéressante si vous avez trouvé le bien idéal et que vous craignez de le perdre en attendant la vente de votre propriété actuelle. Cependant, il faut être conscient que ces services ont un coût, généralement sous forme de frais ou d'une décote sur le prix de vente de votre bien.
Processus d'obtention et négociation avec les établissements bancaires
Que vous optiez pour un prêt immobilier classique ou un crédit relais, le processus d'obtention et la négociation avec les banques sont des étapes importantes. Une bonne préparation et une compréhension claire de vos options peuvent largement améliorer vos chances d'obtenir les meilleures conditions possibles.
Voici les étapes incontournables à suivre :
1. Préparez un dossier solide
Avant de vous adresser aux banques, assurez-vous d'avoir un dossier complet et bien structuré. Celui-ci devrait inclure :
- Vos justificatifs de revenus (fiches de paie, avis d'imposition)
- Un état détaillé de votre patrimoine
- Une estimation récente et fiable de votre bien actuel
- Des informations précises sur le bien que vous souhaitez acquérir
- Un plan de financement prévisionnel
Un dossier bien préparé démontre votre sérieux et facilite l'analyse de votre situation par les banques.
2. Comparez les offres de plusieurs établissements
Ne vous limitez pas à votre banque habituelle. Sollicitez plusieurs établissements pour comparer les conditions proposées. Les éléments à comparer incluent :
- Les taux d'intérêt
- Les frais de dossier
- Les conditions de l'assurance emprunteur
- Les options de remboursement anticipé
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.
3. Négociez les conditions
Une fois que vous avez reçu plusieurs offres, vous êtes en position de force pour négocier. Voici quelques points sur lesquels vous pouvez tenter d'obtenir des concessions :
- Le taux d'intérêt : même une petite réduction peut résulter en d'importantes économies sur la durée du prêt.
- Les frais de dossier : certaines banques peuvent les réduire ou les supprimer pour attirer de nouveaux clients.
- L'assurance emprunteur : vous pouvez négocier le taux ou opter pour une délégation d'assurance pour réduire les coûts.
- Les conditions de remboursement anticipé : essayez d'obtenir des conditions plus souples, surtout si vous envisagez de vendre votre bien actuel à court terme.
N'oubliez pas que tout est négociable. Soyez prêt à argumenter et à justifier vos demandes en vous appuyant sur votre dossier et sur les offres concurrentes.
4. Examinez attentivement les offres finales
Une fois que vous avez négocié avec différentes banques, prenez le temps d'examiner en détail les offres finales. Attention aux conditions cachées dans les petites lignes du contrat. Si nécessaire, faites-vous aider par un professionnel pour en comprendre tous les aspects.
En particulier, soyez attentif aux éléments suivants :
- Les conditions de modulation des mensualités
- Les pénalités en cas de remboursement anticipé
- Les clauses liées à un éventuel crédit relais
N'oubliez pas que le changement de logement implique également d'autres aspects pratiques, comme l'organisation du déménagement. Pour réduire le coût de son déménagement, de nombreuses astuces peuvent être mises en place. De même, si vous envisagez d'acheter dans le neuf, renseignez-vous sur les avantages fiscaux d’acheter dans le neuf qui pourraient influencer votre décision finale.